O proprietário legítimo de um imóvel pode reivindicar a propriedade, mesmo em detrimento de um terceiro adquirente de boa-fé, quando o registro na matrícula é cancelado por se basear em uma escritura pública inexistente. Esse entendimento foi reafirmado pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao negar provimento ao recurso especial de uma empresa que havia adquirido um imóvel com uma escritura pública falsificada e buscava manter a posse do bem, alegando proteção como terceiro de boa-fé conforme o artigo 54, parágrafo 1º, da Lei nº 13.097/15.
A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, ressaltou que essa norma não regula especificamente as consequências jurídicas do cancelamento do registro anterior, uma situação abordada de maneira explícita pelo artigo 1.247 do Código Civil, que permanece em vigor e não foi revogado pela Lei nº 13.097/15.
O litígio surgiu quando o espólio do proprietário legítimo ajuizou ação para demonstrar que o imóvel nunca havia sido vendido ao réu e que a escritura de compra e venda registrada posteriormente era fraudulenta. Posteriormente, o bem foi vendido a uma empresa que alegou ter tomado todas as precauções necessárias ao adquirir o imóvel.
As instâncias ordinárias declararam a inexistência da escritura pública e consideraram nulas as operações de compra e venda. Com base no artigo 1.247, parágrafo único, do Código Civil, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP) decidiu que o cancelamento do registro de título aquisitivo confere ao proprietário o direito de reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé do terceiro adquirente e da validade do título.
A ministra Nancy Andrighi observou que os registros públicos têm a função de assegurar a autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, conforme o artigo 1º da Lei nº 6.015/73. Quando essa função não é cumprida, o artigo 1.247 do Código Civil permite a retificação ou anulação do ato.
Conforme o parágrafo único do referido dispositivo, “cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente”. A ministra enfatizou que a situação em questão se enquadra neste artigo, dado que o registro na matrícula do imóvel não refletia a realidade.
Embora o artigo 54, parágrafo 1º, da Lei nº 13.097/15 trate de diversas questões relacionadas aos registros imobiliários e à proteção do adquirente de boa-fé, ele não aborda as consequências jurídicas do cancelamento de um registro anterior, questão especificamente regulada pelo artigo 1.247 do Código Civil.
A ministra explicou que o objetivo do artigo 54 da Lei nº 13.097/15 foi consolidar o princípio da concentração de dados na matrícula do imóvel, isentando o adquirente da obrigação de investigar eventuais ações e protegendo sua boa-fé ao confiar no registro. Direitos não registrados não podem ser opostos ao adquirente.
Segundo a relatora, embora haja um conflito entre os interesses legítimos das partes envolvidas, o proprietário original não poderia prever que perderia sua propriedade devido a uma escritura fraudulenta. O Código Civil fornece uma solução equilibrada para o conflito de interesses, priorizando a proteção do proprietário legítimo e, subsequentemente, do adquirente de boa-fé.
Finalmente, a ministra ressaltou que o adquirente de boa-fé tem o direito de buscar indenização por perdas e danos contra o réu que vendeu o imóvel de forma irregular.
Com informações Migalhas.
