A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou a condenação de uma empresa imobiliária ao pagamento de multa superior a R$ 80 milhões à Monark, fabricante de bicicletas, em decorrência da desistência da compra de um imóvel localizado em São Paulo. A decisão, relatada pelo ministro Moura Ribeiro, fundamentou-se no entendimento de que a empresa imobiliária violou os termos acordados e que a Monark agiu com boa-fé objetiva durante todo o processo de negociação.
Em 2003, a Monark apresentou uma contraproposta de R$ 250 milhões para a venda de um terreno de mais de 80 mil m² em São Paulo, após uma oferta inicial de R$ 230 milhões da empresa imobiliária. A contraproposta incluía uma cláusula penal de 5% do valor do negócio em caso de inadimplemento. Após a troca de documentos e a confirmação de interesse pela empresa compradora, esta solicitou um prazo adicional de 120 dias para a assinatura da escritura, justificando a necessidade devido à crise financeira global.
A Monark interpretou o pedido de extensão do prazo como inadimplemento e recusou o sinal de 5% oferecido pela empresa, exigindo, portanto, o pagamento da multa estipulada. A empresa imobiliária argumentou que a Monark havia omitido informações sobre passivos ambientais do imóvel, o que teria motivado sua recusa em pagar a multa.
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP) concluiu que não houve omissão sobre passivos ambientais, afirmando que a empresa imobiliária tinha pleno conhecimento das condições do imóvel e que o pedido de prazo adicional não era compatível com os termos inicialmente acordados, que previam a conclusão do negócio em três dias.
A empresa imobiliária recorreu ao STJ, argumentando em sustentação oral que a multa foi estabelecida em tratativas preliminares e violava a boa-fé objetiva, caracterizando enriquecimento sem causa. Alegou ainda que a multa era desproporcional às circunstâncias e, portanto, deveria ser reduzida.
Por outro lado, o advogado da Monark, Caio Humberto Pássaro de Laet, da banca Trindade & Reis Advogados Associados, argumentou que tanto as instâncias inferiores quanto o STJ concluíram pela ausência de sonegação ou omissão e que a empresa imobiliária estava ciente de todos os termos do contrato.
O ministro Moura Ribeiro, relator do caso, manteve a decisão do TJ/SP. Em seu voto, destacou que a Monark cumpriu com a boa-fé objetiva ao fornecer todas as informações necessárias sobre o imóvel e que a empresa imobiliária teve várias oportunidades de desistir do negócio antes de ratificar seu interesse. Ressaltou ainda que o descumprimento dos contratos preliminares acarreta consequências jurídicas e que a crise econômica alegada não exime a empresa das penalidades estipuladas.
O relator foi acompanhado pelos ministros Nancy Andrighi, Ricardo Villas Bôas Cueva e Marco Aurélio Bellizze. O julgamento incluiu um voto parcialmente divergente do ministro Humberto Martins, que considerou a multa de 5% exorbitante e propôs sua redução para 2% do valor da venda.
Com informações Migalhas.
