Quarta Turma do STJ: Rescisão de contrato por atraso na entrega de imóvel não presume lucros cessantes
A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por maioria de votos, que os danos que poderiam justificar uma indenização por lucros cessantes, decorrentes do atraso na entrega de um imóvel, não são presumíveis quando o comprador solicita a rescisão do contrato.
Ao acatar o recurso de uma construtora, o colegiado estabeleceu uma distinção entre o caso em questão e a jurisprudência da corte, que admite a presunção de lucros cessantes nos casos de descumprimento do prazo de entrega do imóvel, quando o comprador opta por manter o vínculo contratual. Nessa circunstância, não é necessário provar os lucros cessantes, pois eles são presumidos.
A ministra Isabel Gallotti, autora do voto seguido pela maioria da turma, afirmou: “Como o autor escolheu a rescisão do contrato, nunca terá o bem em seu patrimônio, de forma que sua pretensão resolutória é incompatível com o postulado ganho relacionado à renda mensal que seria gerada pelo imóvel”.
Os autores da ação buscavam a rescisão do contrato, além de perdas e danos, devido ao atraso na entrega do imóvel adquirido na planta. Em primeira instância, a construtora foi condenada a pagar indenização por lucros cessantes. No entanto, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reformou a decisão, reconhecendo que não seria possível acumular essa indenização com o pedido de rescisão contratual.
Os recorrentes alegaram que deixaram de lucrar com o aluguel do imóvel devido ao atraso na obra. O relator, ministro Marco Buzzi, com base na jurisprudência do tribunal, restabeleceu a condenação da construtora, argumentando que os lucros cessantes seriam presumidos no caso de atraso na entrega do imóvel.
No entanto, no julgamento colegiado, prevaleceu o voto divergente da ministra Isabel Gallotti. Ela destacou que a situação em que o comprador busca a rescisão do contrato difere daquela em que ele ainda espera receber o imóvel adquirido na planta. Na última hipótese, a presunção de lucros cessantes ocorre de acordo com a regra do artigo 475 do Código Civil.
Isabel Gallotti explicou que, quando o credor opta pela resolução do contrato, ele tem direito à restituição integral do valor corrigido e aos juros aplicáveis, o que corresponde à reposição de seu patrimônio caso não tivesse realizado o negócio. Assim, os prejuízos materiais decorrentes são sanados pela devolução integral da quantia paga, afastando a presunção de prejuízo.
Portanto, os lucros cessantes não são presumidos na hipótese de interesse contratual negativo e devem ser demonstrados se a devolução integral da quantia paga não for suficiente para recompor a situação patrimonial do credor, caso o negócio não tivesse ocorrido.
