A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que a cláusula em contrato de locação imobiliária, que dispõe sobre a renúncia à indenização por benfeitorias e adaptações, não se estende à situação de acessão, caracterizada pela aquisição do direito de propriedade sobre os acréscimos realizados no imóvel.
O colegiado restaurou a sentença que reconheceu o direito de um empresário a ser ressarcido após a construção de uma academia em propriedade alugada, não podendo viabilizar o empreendimento devido à falta de regularização, responsabilidade da locadora.
O relator do caso, Ministro Marco Aurélio Bellizze, enfatizou que a obra realizada pelo locatário configurou uma acessão, diferenciando-se de uma mera benfeitoria, dada a significativa quantia investida, ultrapassando o senso comum para uma simples adaptação do bem às suas atividades.
O empresário, impossibilitado de iniciar as atividades da academia, suspendeu os pagamentos do aluguel até a regularização do imóvel, sendo compelido a deixar o local por meio de uma ação de despejo movida pela proprietária. Posteriormente, o imóvel foi alugado para terceiros que utilizaram toda a estrutura construída.
Em decorrência disso, o antigo locatário ingressou com ação alegando enriquecimento sem causa da dona do imóvel, solicitando indenização por danos materiais. O juízo de 1º grau acolheu a demanda, porém, o Tribunal de Justiça de São Paulo reformou a decisão, entendendo que a cláusula de renúncia abrangia todas as alterações feitas no imóvel.
O Ministro Bellizze ressaltou a clara demonstração, nos autos, da existência de uma nova construção no imóvel, destacando a divergência entre as instâncias quanto ao alcance da cláusula de renúncia a indenizações. Segundo o relator, é imperativo distinguir os conceitos de benfeitoria e acessão, uma vez que não podem ser tratados de forma equivalente.
O magistrado argumentou que é inviável estender a previsão contratual de renúncia à indenização por benfeitoria à acessão, citando o art. 114 do Código Civil, que determina interpretação estrita dos negócios jurídicos benéficos e da renúncia. Destacou ainda que o locatário não pôde explorar a academia devido à falta de alvará de funcionamento, atribuída ao desinteresse da locadora, demonstrando boa-fé por parte do locatário, conforme o art. 1.255 do CC. Ressaltou também a presunção de má-fé da proprietária, conforme o art. 1.256, parágrafo único, do CC, considerando a construção realizada com seu conhecimento e sem objeção.
